부동산시장에 휘몰아친 고금리 리스크와
유동성 위기를 어떻게 극복할 것인가?
전례 없는 집값 상승과 하강, 그 변곡점의 순간에
반드시 공부해야 할 자산수호 독법(讀法)!

팬데믹을 계기로 봇물 터지듯 시중에 돈이 풀리면서 촉발된 역대급 상승장이 창백한 민낯을 드러내고 있다. 불과 2~3년 전만 해도 전국적으로 고공행진을 이어가던 집값이 2022년 상반기를 지나며 분위기가 급반전하더니 어느새 철퇴를 맞고 있는 것이다. 뜨겁게 달아올랐던 초저금리 축제에서 영혼까지 탈탈 끌어 ‘똘똘한 한 채’ 투자에 나섰던 이들이 구입한 집은 이제 더 이상 똘똘하지 않게 되었다. 신공에 가까운 갭 투자 셈법과 대출기술로 다주택 자산가가 된 사람들도 이만저만 불안한 게 아니다. 혼란스럽기는 무주택자들도 마찬가지다. 전례 없는 상승장에서 매수기회를 잡지 못해 벼락거지란 조롱에 분노했던 그들은 과연 저점과 반등의 시그널을 포착할 수 있을까?

이 책은, 어떤 지역 집값이 크게 오른다거나 개발호재 엑스파일로 유망 투자처를 콕 짚어준다는 기존 부동산 도서들이, 고금리와 고환율, 인플레이션이 휘몰아치는 변곡점의 순간에 얼마나 무책임한 억측을 쏟아내고 있는지 조목조목 파헤친다. 아울러 시종일관 “공급절벽”에 방점을 찍어온 언론기사들, “서울 아파트값은 결국 오른다!”는 지론을 굽히지 않는 이해관계자들의 공허한 주장을, 적확한 데이터와 촌철살인 내러티브로 팩트체크한다. 급변하는 장세에서는 예측보다 대응이 중요한 법! 원인을 모르거나 잘못 알고 있다면 제대로 대처할 수 없기 때문이다. 책의 제호에서 알 수 있듯이, ‘마침내’ 찾아온 ‘부동산 붕괴’의 시대에는 상승장에서나 품어야 할 ‘야수의 심장’이 아니라 자산시장의 대외여건을 꼼꼼하게 ‘공부할 결심’이 절실한 것이다.

무엇보다 이 책은, 부동산 그 자체에만 매몰되어서는 집값의 추세를 읽어낼 수 없음을 강조한다. 한 채에 수억에서 수십억에 이르는 집값의 오르내림이야말로 한두 가지 요인에 좌우되지 않는다. 부동산을 다른 시장과 산업으로 확장해 공부하다보면 주택이란 자산이 얼마나 다양한 분야와 얽히고설켜 있는지를 깨닫게 된다. 이 책이 주식/채권/암호화폐는 물론, 인플레이션과 환율 등 일견 부동산과 무관해 보이는 주제들을 통해 부동산시장을 분석하는 이유가 여기에 있다. 책을 읽다보면 우리 동네 집값이 단지 집주인의 호가나 공인중개사의 맞장구로 결정될 수 없음을 수긍하게 된다.

고려대학교 경영학과를 졸업하고 한국기업평가, 한국수출입은행을 거쳐 외국계 자산운용사 채권운용본부에서 크레딧 분석 업무를 담당하고 있다. 신용평가사 재직 기간(2008~2015) 건설업 애널리스트로서 부동산 하락 사이클을 심도 있게 연구했고, 국책은행(2015~2021)에서 국내외 여러 업종의 심사평가 및 여신업무를 수행하고 <개도국은행편람>을 발간하며 글로벌 경제와 은행시스템에 관한 인사이트를 키웠다. 이후 고금리의 귀환과 채권의 시대를 전망하며 2021년 말 채권시장에 뛰어들었고, 시장에서 금리와 밀접하게 호흡하는 일상을 살아가고 있다.

기업/산업 분석과 리스크 관리 중심으로 경력을 쌓으며 2013년에는 아파트를, 2016년에는 비트코인에 투자하는 등 다수가 외면할 때 저점에서 투자하는 안목을 발휘하기도 했다. 경제적 자유를 운운하지만 실상은 투자의 고(苦)에 시달리는 이들로 가득한데, 금리와 자산의 상호작용을 깨우치는 것이 투자의 고에서 벗어나는 길이라 여기고 있다.

시중에 나온 부동산 책들이 상승기의 경험담을 바탕으로 대출 방법과 입지 소개, 정부정책 비판, 투자 성공담에 편중된 현실이 안타까웠다. 다수가 잊고 지낸 부동산 사이클의 실체와 더불어 금융과 리스크 관리에 대한 담론이 필요한 시기, 오랜 경험과 연구의 산물로써 금리와 유동성 중심의 부동산 이야기를 풀어내고자 이 책을 집필하게 되었다.

[프롤로그] 변곡점인 지금 이 순간, 부동산시장에 관한 서사를 읽어야 할 시간
*부동산과 시장을 더 깊이 공부할 결심(자산시장 인사이트 심화학습)

chapter 1 공급 : 네 머릿속의 지우개와 말할 수 있는 비밀

01 무엇이 집값을 좌우하는가? : ‘공급’의 함정에 빠진 집값에 대한 심각한 오해
02 너희가 피(P)맛을 알아? : 공급의 Q가 아닌 P×Q를 생각하기
*전세가격이 오르내리는 진짜 이유가 궁금하다면?
03 공급절벽인가, 공급폭탄인가? : 서울과 대구의 아파트 공급 사례 살펴보기
*‘착공’과 ‘분양’의 개념, 정확하게 이해하기
04 무주택자를 절벽으로 내모는 것들 : 아파트 공급에 관한 언론 기사의 함정
05 잘못 아는 것은 병이다! : 근거 없는 집단믿음의 오류, 그리고 균형 찾기
06 집값은 변해도 변치 않는 너 : 매매가격지수 실태보고 [1] IMF 때 집값은 얼마나 떨어졌나?
07 집값 통계의 배신, 그 대안을 찾아서 : 매매가격지수 실태보고 [2] 대단지 신축 아파트 실거래가로 대체하기
08 정부는 거들뿐, 공급을 좌우하는 건 따로 있다! : 알고 보면 영향력이 제한적인 정부정책
09 ‘내집마련’해 주겠다는 달콤한 공수표 : 정권별 시한부정책의 한계
10 정부와 맞서지 말라? 시장과 맞서지 말라! : 정권별 매크로 환경과 부동산정책 기조 돌아보기
11 집값의 향방을 가늠하는 2개의 나침반 : 부동산 가격추이 분석 [1] ‘2×2 매트릭스’로 생각해보기
*공급과 유동성, 인구와 소득 변수에 대한 고찰
12 금리가 낮을수록 작은 변화에도 시장이 민감한 이유 : 부동산 가격추이 분석 [2] 기업신용평가 모형과 채권의 볼록성
*달동네는 어떻게 확 뜰 수 있었나?

chapter 2 금리 : 인플레이션의 중심에서 ‘고금리’를 외치다!

13 금리가…… 어떻게 변하니? : 채권의 가격은 시장금리와 반대로 움직인다
14 아는형님들, 금리로 우정에 금 가나? : 금리 인상과 인하가 시중 유동성과 투자수요에 미치는 영향
15 애덤 스미스의 다이아몬드를 바라보며 아침을 : 돈의 희소성을 좌우하는 금리의 속성
16 부동산투자로 인플레이션을 방어한다굽쇼? : 인플레이션과 투자에 대한 조급증
17 500일의 썸머와 WINTER IS COMING : 계절의 변화를 의미하는 금리의 움직임
18 전세, 네 안에 채권 있다! : 채권의 속성으로 분석한 아파트가격 추이
*집값의 거품은 어느 정도이고, 얼마나 더 떨어질까?
19 집값을 잡기 위해 걸리버가 된 미 연준 : 한국 vs 미국, 집값과 주거비가 물가에 미치는 영향
20 얼마면 되겠니, 갖고 싶은 너의 가치는? : 주식과 금의 속성으로 분석한 아파트가격
*누군가에게는 신앙이었던 자산들
21 ‘마침내’ 종교적 신념의 ‘붕괴’ : 가치저장수단으로 살펴보는 아파트가격 형성의 메커니즘
*다시 짚어보는 공급 확대 키워드
22 기세와 함께 춤을(현자타임을 추억하며) : 우리나라 자산시장의 가격변동성이 심한 이유
23 내릴수록 집 사고 싶어지는 금리의 마력 : 금리가 집값에 미친 영향 분석
24 아파트가격은 풍선을 타고 : 유동성 풍선효과, 지방의 사례
*거품의 진행과정 : 폭락은 폭락의 요건이 갖춰진 뒤 발생한다!
25 금리인상에 얽힌 서로 다른 추억 : 초두효과로 바라본 금리인상의 실체
* 토지보상금이 집값 상승의 주범일까?

chapter 3 유동성 : 그 많던 돈들은 누가 다 먹었을까?

26 전세냐 월세냐, 그것이 문제로다! : 전?월세를 둘러싼 미묘한 신경전
27 가장 완벽한 계획은 무계획이다? : ‘임대차2법’이 왜곡한 전·월세 시장
*대선 결과에 부동산 투영하기(종부세와 ‘임대차2법’)
28 아직 만난 적 없는 너를 찾고 있어, 너의 원리금은? : 유동성 리스크의 의미와 똘똘한 한 채의 위험
* 부실의 사각지대 ‘개인사업자대출’
29 서서히 물들다 파도처럼 덮친다! : 영구채라 여겼던 전세보증금의 반격
*초저금리, ‘임대차2법’과 갭 투자 비중[2020~2021] vs 금리상승과 상생임대인제도[2022~2023]
30 소 잃기 전에 외양간 고치기 : 금융선진화를 위한 고난의 길
31 한·중·일 부동산 삼국지 : 한국과 중국이 전 세계 임대수익률 꼴찌인 이유

chapter 4 타이밍 : ‘그래서 언제?’ _저점(Buy the Dip)을 기다리며

32 너의 미소가 나의 계좌를 녹아내리게 할 때 : 공급자 시그널 [1] 소비자잉여 관점에서의 건설사 실적분석
*부동산과 제2금융권의 화양연화
33 형님이 기침을 하면 아우는 독감에 걸린다 : 공급자 시그널 [2] HDC현대산업개발이 적자를 기록할 때
34 개인투자자의 봄날은 간다 : 크립토 겨울에서 겪었던 악몽의 데자뷔 분석
35 사랑의 반대말은 무관심이다 : 수요자 시그널 [1] 수요자의 외면이 극에 달할 때
36 가장 인기 있는 것이 가장 먼저 비싸진다 : 수요자 시그널 [2] 서울 최선호지 신축 아파트의 반등 초입
37 잃어버린 균형감각을 찾아서 : 휘둘리지 않고 부동산 경기순환주기 이해하기
38 하락장의 두 얼굴, 그 해 우리는 : 단기 조정인가, 장기 침체인가?
39 패자의 귀환, Mean Reversion을 기다리며 : 환율은 부동산에 어떤 영향을 미칠까?
*국가신용도와 부동산의 물고 물리는 위기

[에필로그] 무엇이 그들을 전사(戰士)로 만들었을까요?